Konanie o umiestnení stavby pre projekt Vila Magurská je aktuálne na prvostupňovom prerokovaní. Vrátil ho tam výrok Okresného úradu Bratislava, ktorý našiel v konaní Stavebného úradu Bratislava-Nové Mesto procesné chyby. V kontexte prieťahov v konaniach, nečinnosti stavebného úradu, byrokratickej šikane a nekonštruktívneho prístupu zo strany aktivistov, je iróniou, že úrad pochybil práve pri procesoch schvaľovania zmeny projektu spočívajúceho v znížení bytového domu o jedno podlažie. Súčasne ale jednoznačne odmietol tvrdenia, že takto nastavený projekt je v nesúlade s územným plánom hlavného mesta. OPSA, tak ako doteraz, poskytla v aktuálnych procesoch úradom absolútnu súčinnosť a pripravila podklady pre dotknuté orgány a dokumentáciu, ktorá odpovedá na doterajšie námietky účastníkov konania.
Vo všetkých fázach projektu pristupujeme k ľuďom žijúcim v lokalite s empatiou a rešpektom. Dlhodobo komunikujeme s občianskymi združeniami, zástupcami obyvateľov i jednotlivcami, s mestskou časťou a aktivistami o podobe projektu. Aj napriek tomu sa objavujú zavádzajúce informácie a nepravdivé tvrdenia. „Udivuje nás neznalosť a neférovosť niektorých subjektov v konaní. Práve preto budeme aj naďalej komunikovať intenzívne, otvorene a korektne. Aj o podmienkach a spôsobe rozvoja zanedbaného a funkčne zle nastaveného územia, ktoré pretvárame na kompaktnejšie, krajšie a funkčné,“ zdôrazňuje Ing. Boris Deglovič, zástupca spoločnosti OPSA, developera projektu. V týchto súvislostiach sme pre vás pripravili desať odpovedí na najčastejšie otázky, ktoré vás zaujímajú.
1. Projekt Vila Magurská je v súlade so všetkým územnoplánovacími nariadeniami, aj hustotou a objemom zastavanosti
Všetky posúdenia odbornými oddeleniami Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy potvrdzujú, že dosahované ukazovatele navrhovanej intenzity využitia územia priamo dotknutého novostavbou, zodpovedajú existujúcim intenzitám využitia v celej priľahlej funkčnej ploche. Objekt vily zaberie 417 m² z celkovej výmery pozemku, ktorá predstavuje 1 171 m². Z hľadiska hmotovo-priestorového riešenia umiestnenie dotvára existujúcu štruktúru zástavby 7-11 podlažných bytových domov pozdĺž Rozvodnej ulice. Zastavaná plocha tak predstavuje približne jednu tretinu celkovej plochy pozemku. Odstup projektu od ostatných okolostojacich budov a objektov spĺňa všetky urbanistické a architektonické normy, požiadavky protipožiarnej bezpečnosti, hygienické nariadenia, normy svetelnosti a hluku.
2. Projekt sme ústretovo znížili o jedno podlažie
Projekt Vila Magurská sme po diskusiách s verejnosťou a aktivistami znížili o jedno podlažie. Dnes má
2 podzemné, 3 nadzemné a 1 ustupujúce podlažie. Projekt je umiestnený v stabilizovanom území, pre ktoré je podľa platného územného plánu stanovené funkčné využitie pre viacpodlažnú zástavbu s funkciou v území 101. Podľa definície územného plánu je pre toto územie prípustná, dokonca žiaduca ako prvá v poradí, výstavba objektov v podlažnosti vyššej ako sú 4 nadzemné podlažia. Výstavba pod 4 nadzemné podlažia je prípustná len v obmedzenom rozsahu. To potvrdzuje aj mierka prevažujúcej zástavby v lokalite, ktorú tvoria 7-11 podlažné budovy sídliskovej zástavby. Projekt je umiestnený v stabilizovanom území, budúca stavba rešpektuje regulačné prvky funkčnej plochy, akceptuje, chráni a rozvíja proporcie územia. V procese posudzovania projektu všetky hodnotiace orgány potvrdili súlad vo všetkých parametroch. Potvrdili, že projekt rešpektuje existujúcu zástavbu vo všetkých ukazovateľoch a vnáša do zástavby proporčný súlad bez nežiaducich vplyvov či neúmerného zaťaženia pozemku a okolitého územia.
3. Prístup do objektu z Magurskej ulice bez dopravných kolízií a obmedzení
Dopravnému riešeniu v tomto úseku sme venovali mimoriadnu pozornosť. Prístup do objektu z Magurskej ulice je naprojektovaný tak, aby poskytol bezpečný manipulačný priestor pre vjazdy a výjazdy vozidiel. Z dôvodu zúženého uličného profilu, a pre pohodlný a bezkolízny prejazd a vytvorenie manipulačných priestorov, vozovku rozširujeme pozdĺž celého pozemku projektu. Pri výjazdoch z podzemnej garáže sú striktne dodržané normované výjazdové oblúky a ďalšie normované podmienky. Výjazdy sú nadimenzované aj pre manipuláciu techniky zimnej údržby a odvoz komunálneho odpadu. Medzi neopodstatnenými požiadavkami obyvateľov Magurskej ulice sa objavila výzva na postavenie chodníka vedúceho pozdĺž celej ulice, s odôvodnením, že dopravná situácia spôsobená prejazdom vozidiel majiteľov bytov v našom projekte bude ohrozovať chodcov. Takéto nároky považujeme za neprimerané existujúcim okolnostiam a súčasne za nátlakové. Za podstatné považujeme poukázať na skutočnosť, že peší vstup pre objekt projektu je zabezpečený napojením na plne funkčné pešie komunikácie pozdĺž Rozvodnej ulice. Budúci obyvatelia projektu Vila Magurská tak peší prístup pozdĺž Magurskej ulice nebudú vôbec využívať. Sme za to, že kompetentné úrady by mali vytvárať rovnaké podmienky pre všetkých investorov. Nie je právne ani eticky v poriadku, ak má niekto výhody, alebo iný prístup od samosprávy ako ostatní. Takýto postoj deformuje a ochromuje právne základy podnikania. Odhliadnuc od faktu, že takáto požiadavka nebola vznesená voči žiadnemu z investorov, v ktorých stavbách dnes žiadatelia tejto neoprávnenej požiadavky bývajú.
4. Vozovku na Magurskej ulici rozšírime a zvýšime bezpečnosť prejazdu
Vila Magurská je od komunikácie na Magurskej ulici vzdialená 7-10 m, na rozdiel napríklad od bytového domu na Magurskej ulici č. 8, ktorý je umiestnený vo vzdialenosti približne 5 m od vozovky! V celej dĺžke je šírka komunikácie v rozpätí medzi 4,20 m až 5 m. Pre vylepšenie doterajších podmienok sme na úkor nášho pozemku vozovku ešte rozšírili výhybňou. Týmto ústretovým krokom, aj v prospech obyvateľov bytového domu na protistojacom pozemku, prispievame k zlepšeniu existujúcich dopravných podmienok, aj keď ju našim zámerom priamo neovplyvňujeme. Bezpečnú premávku v úseku podporíme aj spomaľovacím prahom, bezpečnostnými zrkadlami pre výjazd z garáží nášho projektu a tiež inštalovanou svetelnou signalizáciou pri výjazde z garáží. Vychádzajúce vozidlá tak budú mať dostatočný priestor zareagovať včas a predísť tak prípadnej kolíznej situácií. Opäť za striktného dodržania normovaných podmienok.
5. Vozidlá užívateľov bytov projektu nezaťažia dopravu na priľahlých uliciach
Z odborných meraní vyplýva, že v prípade navýšenia počtu vozidiel o 29, budú v rannej špičke, t.j. v priebehu jednej hodiny /od 7.00 h do 8.00 h/, po Rozvodnej ulici prechádzať 3 vozidlá naviac a po Magurskej ulici 8 vozidiel naviac. Čo znamená, že oproti aktuálnemu stavu prejde po Rozvodnej ulici v špičke v priebehu 20 min. len jedno vozidlo naviac a len jedno vozidlo naviac prejde v priebehu 7,5 min. po Magurskej ulici. Odborné posudky to jednoznačne vyhodnotili ako zanedbateľné zaťaženie, neovplyvňujúce prejazdnosť a ani dynamiku dopravy v území.
6. Parametre svetelnosti a hluku vyhovujú požiadavkám vo všetkých kontrolných bodoch
Svetelné parametre okolostojacich objektov ostávajú zachované. Na tento faktor sme kládli pri projektovaní veľký dôraz. Potvrdzujú to 2 odborné svetelnotechnické posudky, ktoré pripravil nezávislý, odborne kompetentný subjekt, a boli predložené úradom v rámci projektovej dokumentácie na posúdenie. Plánovaná stavba svojou polohou, objemom a výškou neovplyvní potrebné vyhovujúce preslnenie a dostatočnú mieru osvetlenia okolitých bytov, a vyhovuje požiadavkám vo všetkých kontrolných bodoch, čiže voči všetkým okolostojacim obytným budovám na Magurskej i na Rozvodnej ulici. Odborné posudky tiež konštatujú, že vzhľadom na polohu a parametre projektu jeho prevádzka nebude prekračovať doterajšie hodnoty hluku v lokalite.
7. Zvyšujeme bezpečnosť chodcov a vozidiel dopravným značením a osvetlením ulíc
Po dohode s mestskou časťou a dopravným inšpektorátom zavedieme na Magurskej a Rozvodnej ulici opatrenia pre zvýšenie plynulosti prejazdu vozidiel a bezpečný pohyb chodcov. Na Magurskej ulici rozšírime vozovku v dĺžke celého pozemku projektu a vybudujeme cestnú výhybňu. Bezpečnosť dopravy podporíme spomaľovacím prahom a bezpečnostnými zrkadlami pre rozhľad pri výjazde z podzemných garáží. Na Rozvodnej ulici pripravujeme označenia parkovacích miest v normovaných rozmeroch, chodník a bezbariérový prechod pre chodcov vybavený signálnym pásom pre pohyb nevidiacich. V celom úseku Likavskej ulice spevníme podklad pešieho bulvárika, vyrovnáme povrchy a po celej dĺžke bulvárik osvetlíme. Moderné uličné osvetlenie bude inštalované na oporných múroch Vily Magurská.
8. Vybudujeme 4 parkovacie miesta pre obyvateľov okolitých bytových domov
Projekt Vila Magurská vytvorí pre plánovaných 11 bytov 29 parkovacích miest. Z nich je 15 parkovacích miest umiestnených v podzemnej časti budovy a 14 parkovacích stojísk pred a za budovou. Budúci obyvatelia projektu Vila Magurská budú využívať celkove 25 parkovacích miest a 4 plnohodnotné parkovacie miesta pripravujeme po dohode s vedením mestskej časti pre účely užívania obyvateľmi okolitých bytových domov. Projekt si kapacitne plne vystačí s parkovacími miestami, ktoré sú umiestnené výhradne na jeho pozemku. Čo znamená, že vozidlá budúcich obyvateľov nebudú zaberať parkovacie miesta mimo pozemku projektu.
9. Vysadíme viac ako 150 kríkov a drevín, desiatky m2 zelených striech a zelenej fasády
Zelené riešenia bytového domu vznikali aj v dialógu s občanmi. Návrh projektu sa snaží zohľadniť a v maximálnej možnej miere zachovať existujúce dreviny. Tomu sme prispôsobovali architektonický návrh a aj prácu s terénom. Celková plocha pozemku je 1 171 m², z toho zelená plocha bude zaberať 425 m², čo predstavuje približne tretinu pozemku. Z tejto plochy bude rastlý terén zaberať 329,44 m², a zelené strechy 96 m². Z 15 stromov, ktoré sa dnes na pozemku nachádzajú, sa nám podarilo zachovať 7. Odstrániť je potrebné 8 drevín. Takmer všetka zeleň medzi novostavbou a bytovým domom Magurská 8 zostane zachovaná. Celkovo do územia vysadíme až 152 nových drevín a kríkov. Dreviny, kríky a iné rastliny náhradnej výsadby budú z ekologického aj estetického hľadiska kvalitnejšie ako pôvodné, menej vhodné. Výsadba bude celoročne pôsobivá svojou vizuálnou premenlivosťou a okrem estetického obohatenia sa podpíše na zlepšení lokálnej mikroklímy a podporou biodiverzity. V lokalite pribudnú aj zelené projekty podporujúce mikroklímu v území v podobe zelenej strechy, viac ako stovky drevín a kríkov, či zelenej steny na pohľadovej časti fasády z Rozvodnej ulice.
10. Kvalita života obyvateľov a trhová hodnota bytov v okolitých domoch sa nezníži
Do spustnutého a chátrajúceho územia prinášame novú kvalitu, sceľujúcu a zvyšujúcu úroveň územia. Súčasťou zmien prinášajúcich pozitívne benefity obyvateľom žijúcim v bezprostrednom i širšom okolí sú aj bezpečnostné dopravné riešenia, rozšírenie verejnej komunikácie na Magurskej ulici, kompletne zrevitalizované uličné prepojenie na turistickú trasu do lesoparku cez Likavskú ulicu, či 4 parkovacie miesta na pozemku projektu, ktoré odovzdávame do užívania obyvateľov okolitých bytových domov. Pribudnú aj zelené projekty podporujúce mikroklímu v území. Žiadny z parametrov, ktorý postavenie bytového domu prinesie, nebude dôvodom zhoršenia kvality života v okolostojacich domoch. Sme presvedčení, že kultiváciou chátrajúceho územia, v parametroch stavby, ktorá je projektovaná citlivo a kultivovane vo väzbe na okolie, a v súlade so všetkými parametrami definovanými územným plánom mesta, to bude naopak.