Prečo ste sa rozhodli komunikovať s verejnosťou takýmto otvoreným spôsobom?

Veríme, že je potrebné o developerskom zámere informovať ľudí z okolia projektov. To, žiaľ, zatiaľ nie je štandardom. Komunikácia mnohých projektov nie je dostatočná a veľakrát sa stane, že sa verejnosť dozvie o projekte až pri stavebnom ruchu v okolí. My však považujeme za podmienku korektného prístupu a lepšieho zhodnotenia projektu, ak ľudia z okolia vedia o projekte čo najviac, pretože chceme integrovať nový projekt do okolia nielen fyzicky, ale prepojiť ho aj mentálne a pozitívnou emóciou. Projekt bytového domu Vila Magurská sme predstavili verejnosti v polovici minulého roku (2018) na verejnej prezentácii. Odprezentovali sme projekt a prínosy pre lokalitu, upresnili zavádzajúce a nekorektné informácie. Záujemcov o informácie o projekte Vila Magurská pravidelne informujeme na našej webovej stránke www.vilamagurska.sk, ktorá v súčasnosti slúži ako komunikačná platforma. Ak nám chcete položiť otázku k projektu, pošlite nám ju prosím cez kontaktný formulár na webovej stránke. Informácie môžete pravidelne – raz mesačne – dostávať aj do svojich emailových schránok v podobe elektronického newslettra. Stačí sa prihlásiť k jeho odberu a budete mať k dispozícii aktuálne informácie a zaujímavé čítanie k témam týkajúcich sa projektu. Od prvých zámerov realizovať projekt Vila Magurská k jeho príprave pristupujeme s empatiou a rešpektom, hlavne voči ľuďom, ktorí v lokalite žijú. Chceme byť dobrým susedom.

Vyhovuje projekt územnoplánovacím nariadeniam aj z hľadiska hustoty zastavania a navýšenia objemu stavby v území?

Z hľadiska hmotovo-priestorového riešenia umiestnenie bytového domu dotvára existujúcu štruktúru zástavby viacpodlažných bytových domov pozdĺž Rozvodnej ulice, ktoré majú 7 až 11 podlaží. Objekt svojou mierkou a hustotou zastavania zodpovedá existujúcej intenzite zástavby v danej lokalite vo všetkých indexoch. Zastavaná plocha predstavuje približne jednu tretinu celkovej plochy pozemku. Objekt vily zaberie  417 m2 z celkovej výmery pozemku, ktorá predstavuje 1 171 m2. Odstup projektu od ostatných okolostojacich budov a objektov spĺňa potrebné urbanistické, architektonické normy, ako aj požiadavky protipožiarnej bezpečnosti a hygienické nariadenia. Posúdenia odbornými oddeleniami Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy potvrdzujú, že dosahované ukazovatele navrhovanej intenzity využitia územia priamo dotknutého novostavbou, zodpovedajú existujúcim intenzitám využitia v celej priľahlej funkčnej ploche.

Koľko podlaží bude mať Vila Magurská?

Vila Magurská má dve podzemné, štyri nadzemné a jedno ustupujúce podlažie. Nakoľko sa bude nachádzať vo svahovitom teréne je pohľadová situácia z Rozvodnej a Magurskej ulice rôzna. Ako štvorpodlažná s ustupujúcim podlažím je vnímaná z Rozvodnej ulice. Z Magurskej ulice je z dôvodu čiastočného odkrytia podzemných podlaží  vnímaná ako šesťpodlažná. Projekt bytového domu je umiestnený v stabilizovanom území, pre ktoré je podľa aktuálne platného Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy stanovené funkčné využitie pre viacpodlažnú zástavbu s funkciou v území 101. Podľa definície územného plánu je pre toto územie prípustná, resp. žiaduca ako prvá v poradí, výstavba nad 4 nadzemné podlažia. Výstavba pod 4 nadzemné podlažia je prípustná len v obmedzenom rozsahu. To potvrdzuje aj mierka prevažujúcej zástavby v lokalite, ktorú tvoria 7-11 podlažné budovy sídliskovej zástavby.

 

Nebude stavba tieniť okolostojacim budovám?

Svetelné parametre okolostojacich objektov ostávajú zachované. Na tento faktor sme kládli pri projektovaní veľký dôraz. Naším cieľom je dosiahnutie čo najlepších svetelných benefitov pre projekt Vila Magurská a ponechanie normových svetelných podmienok pre jestvujúce okolité budovy. Uvedené je potvrdené a podrobne preukázané svetelnotechnickým posudkom, ktorý analyzovali nezávislé, odborne kompetentné úrady magistrátu. Plánovaná stavba svojou polohou, objemom a výškou neovplyvní potrebné vyhovujúce preslnenie a dostatočnú mieru osvetlenia okolitých bytov a vyhovuje požiadavkám vo všetkých kontrolných bodoch, čiže voči všetkým okolostojacim obytným budovám na Magurskej i na Rozvodnej ulici.

Časť drevín na pozemku musí byť kvôli výstavbe vyrúbaná. Koľko stromov to bude?

Návrh projektu sa snaží zohľadniť a v maximálnej možnej miere zachovať existujúce dreviny. Tomu sme prispôsobovali architektonický návrh a aj prácu s terénom. Z 15 stromov, ktoré sa dnes na pozemku nachádzajú, sa nám podarilo zachovať 7. Odstrániť je potrebné 8 drevín. Ako ukázal dendrologický prieskum, z nich jeden strom je v stave, ktorý predstavuje bezprostredné ohrozenie. Niektoré z odstraňovaných drevín majú odumierajúce kostrové konáre či otvorené dutiny na kmeni. Odstránené stromy však nahrádzame kvalitnejšími a vhodnejšími drevinami. Celkovo do územia vysadíme až 152 nových drevín a kríkov. Dreviny náhradnej výsadby budú z ekologického aj estetického hľadiska kvalitnejšie ako pôvodné, menej vhodné. Náhradnú výsadbu budeme realizovať až po stavebných prácach, prvé už v jesenných mesiacoch.

Ako bude vyzerať okolie bytového domu, koľko priestoru bude mať zeleň?

Celkový objem zelene sa kvantitatívne zvýši a významne sa zvýši aj kvalita novej výsadby. Väčšiu časť plochy pozemku bude tvoriť zeleň v záhradnej, parkovej úprave a vo forme zelených terás a striech. Bezprostrednému okoliu, ale aj spádovému územiu, bude naďalej slúžiť estetický a vizuálne príjemný priestor. Jeho súčasťou bude porast stromov, kríkov, rastlín a kvetov, upravený peší bulvárik. Do územia budú doplnené druhovo aj hmotovo vhodné dreviny, kríky, plodiace a medonosné byliny.  Dreviny náhradnej výsadby budú z ekologického aj estetického hľadiska kvalitnejšie ako pôvodné, menej vhodné. Výsadba bude celoročne pôsobivá svojou vizuálnou premenlivosťou a okrem estetického obohatenia, prinesie aj zlepšenie lokálnej mikroklímy. Výber druhov sme podriadili podmienkam a limitom prostredia, a preto sme navrhli neinvazívne a nealergénne rastliny.

Aká bude plocha zelene na pozemku?

Celková plocha pozemku je 1 171 m². Zelená plocha bude mať rozlohu 425,44 m², čo predstavuje viac ako tretinu pozemku. Z tejto plochy bude rastlý terén zaberať 329,44 m²,  a zelené strechy 96 m². Dreviny, kríky a iné rastliny náhradnej výsadby budú z ekologického aj estetického hľadiska kvalitnejšie ako pôvodné menej vhodné. Výsadba bude celoročne pôsobivá svojou vizuálnou premenlivosťou a okrem estetického obohatenia sa podpíše na zlepšení lokálnej mikroklímy.

Aké druhy drevín budete na pozemku vysádzať?

Okrem drevín a kríkov, ktoré dokážeme zachovať, vysadíme na ňom ďalších 152 drevín a kríkov. Koncept výsadby vegetácie na pozemku vytvoril tím krajinných architektov a dendrológov. Tí vypracovali podrobnú dendrologickú správu, v ktorej odporúčajú zachované dreviny doplniť vhodnými listnatými stromami vhodnými do tohoto územia. Pre výsadbu sme vybrali javor poľný a dub lesný. Z kríkov je navrhnutá výsadba muchovníkov lamarckových, okrasných jabloní a sliviek čerešňoplodých. Ich veľkým prínosom z hľadiska ekológie je aj ich medonosnosť a tiež plody, ktoré sú potravou pre vtáctvo. Stromy a kríky im poskytnú možnosť bezpečného hniezdenia. Ďalšie dreviny budú použité vo forme živých plotov z čiastočne opadavého zobu vtáčieho obyčajného a stálozeleného tisu obyčajného. Zelený akcent v horizontálnych polohách vytvoríme paviničom päťlaločným, lianou, ktorá sa bude ťahať po stenách oporných múrov a aj po časti zábradlia.

Ako projekt rieši už teraz kritickú situáciu s parkovaním v území?

Projekt Vila Magurská vyžaduje pre plánovaných 14 bytov vytvorenie 28 parkovacích miest. Z nich je 15 parkovacích miest umiestnených v podzemnej časti budovy a počítame aj s externými parkovacími stojiskami pred a za budovou. V projekte pripravujeme po dohode s vedením mestskej časti vybudovanie 4 plnohodnotných parkovacích miest  pre obyvateľov z okolia. Tie poskytnú parkovanie autám, ktoré dnes parkujú proti pravidlám na miestnej komunikácií Rozvodnej ulice pozdĺž murovaného plotu pozemku budúceho projektu. Projekt si kapacitne plne vystačí s parkovacími miestami, ktoré sú umiestnené výhradne na jeho pozemku. Čo znamená, že vozidlá budúcich nájomníkov nebudú zaberať parkovacie miesta mimo pozemku projektu.

Aký bude prejazd územím po prírastku vozidiel obyvateľov bytového domu?

Vieme, že situácia s dynamickou dopravou je v lokalite Kramáre zložitá a každý nový projekt vyvoláva vlnu nevôle, aj preto sme si nechali vypracovať odbornú analýzu priťaženia vyplývajúceho z prírastku vozidiel v území. Ak rátame, že navrhovaný projekt Vila Magurská si vyžaduje vytvorenie 28 parkovacích miest, z pohľadu prírastku jázd vozidiel to bude v rannej špičke v priebehu jednej hodiny – od 7.00 h – do 8.00 h –  predstavovať prejazd 3 vozidiel po Rozvodnej ulici a 8 vozidiel po Magurskej ulici. Odborné posudky to jednoznačne vyhodnotili ako zanedbateľné zaťaženie, neovplyvňujúce prejazdnosť a ani dynamiku dopravy v území.

Hovoríte o vytvorení bezpečnostných dopravných riešení na Magurskej a Rozvodnej ulici. Ktoré to sú?

Je pre nás dôležité zaistiť bezpečný, pohodlný a bezkolízny pohyb chodcov a vozidiel po oboch uliciach. Chceme zlepšiť dopravnú situáciu v území a po dohode s mestskou časťou a dopravným inšpektorátom pomôcť vytvoriť na oboch uliciach opatrenia pre zvýšenie plynulosti prejazdu vozidiel a bezpečný prechod obyvateľov. Magurská ulica  má zúžený formát, preto sme pre bezpečnejší a pohodlnejší prejazd rozšírili verejnú komunikáciu v dĺžke celého pozemku, ktorý patrí k bytovému domu. V tomto úseku budú vybudované cestné výhybne. Bezpečnosť dopravy podporí aj spomaľovací prah a bezpečnostné zrkadlo pre rozhľad pri výjazde z garáží bytového domu. Na Rozvodnej ulici sa dnes parkuje proti pravidlám a na ulici chýba vyznačený priechod pre chodcov. V súvislosti s ústretovými krokmi voči obyvateľom žijúcim v okolí pripravujeme parkovacie miesta v štandardizovaných a normovaných rozmeroch a umiestneniach. Rovnako v druhej etape výstavby dobudujeme pozdĺž Rozvodnej ulice chodník a priechod pre chodcov. Navrhovaný priechod pre chodcov je riešený bezbariérovo. Bezbariérová úprava spočíva v znížení obrubníka na 20mm. Chodník je vybavený signálnym a varovným pásom pre pohyb nevidiacich a slabozrakých.

 

Ako ste zabezpečili bezpečnosť obyvateľov a okolie stavby proti znehodnoteniu počas realizácie stavby?

Projekt organizácie výstavby bude vypracovaný a predložený kompetentným úradom v ďalšej fáze procesu, súvisiacej so stavebným konaním. Je prirodzené, že v území, kde sa realizuje stavba, je prítomný istý diskomfort. Naším zámerom však je minimalizovať zaťaženie okolia staveniska a nastaviť jeho realizáciu tak, aby výstavba čo najmenej znižovala kvalitu života. Pre stavebno-obslužnú časť bude vymedzená plocha na pozemku projektu a na stavebno-obslužné procesy vymedzíme len jednu z ulíc, na ktorej zabezpečíme bezpečnú a plynulú premávku dopravných prostriedkov a chodcov. Projekt organizácie výstavby bude detailne rozpracovaný a bude v maximálnej možnej miere eliminovať negatívny dopad na život v lokalite projektu.

Rozvodná ulica bude zaťažená hlavným vchodom do objektu bytového domu, ako bude vkomponovaný do zabehnutého života ulice?

Projekt bude citlivo a maximálne funkčne prepojený s okolitým prostredím. Ako súčasť nášho ústretového prístupu k potrebám ľudí z okolia sme sa po vyhodnotení celkovej priestorovej a dopravnej situácie v okolí projektu rozhodli v druhej etape výstavby vybudovať na Rozvodnej ulici pred budovou Vila Magurská chodník v dĺžke 30 metrov. Ulica tak v tomto úseku získa obojstranný chodník, ktorý tu dnes chýba. Vybudovaním chodníka zvýšime bezpečnosť a plynulosť pohybu v priestore. Prepojenie oboch ulíc podporí pripravovaný priechod pre chodcov, ktorý na ulici v celej jej dĺžke nie je vyznačený. Okrem bezpečnosti je potrebný aj pre lepšiu a prehľadnejšiu organizáciu pohybu chodcov. Priechod pre chodcov bude bezbariérový. Chodník bude vybavený aj signálnym a varovným pásom pre pohyb nevidiacich a slabozrakých.

Ako zakomponujete do projektu verejný priestor Likavskej ulice?

V rámci výstavby druhej etapy bytového domu Vila Magurská chceme verejný priestor v úseku Likavskej ulice zrevitalizovať. Pešia spojnica medzi Magurskou a Rozvodnou ulicou dnes potrebuje upraviť. S návrhom revitalizácie sme oslovili kompetentné úrady mestskej časti. Naším zámerom je spevniť podklad pešieho bulvárika Likavskej ulice, vyrovnať jeho povrchy, osvetliť priestor pre bezpečnejší a pohodlnejší prechod. Moderné uličné osvetlenie bude inštalované na oporných múroch a oplotení nášho projektu. Bulvárik bude bezpečným a kultivovaným prechodom pre peších, psíčkarov, deti a primárne bude slúžiť ako spojnica medzi sídliskom a bratislavskými mestskými lesmi.

Bude bytový dom vizuálne zodpovedať prezentovaným návrhom?

Projekt sa bude realizovať tak, ako bol navrhnutý a odprezentovaný kompetentným úradom a verejnosti. Iné prístupy pri našich projektoch nie sú prípustné. Architektonické riešenie bytového domu Vila Magurská je elegantné, kultivované a esteticky hodnotné. Harmonizuje s okolitou zástavbou, citlivo a premyslene odkrýva potenciál územia. Kvalita materiálov, dizajnové stvárnenie, nadštandardná úroveň detailov a celkový vizuálny dojem významne zvyšujú kvalitu bezprostredného i širšieho prostredia. Do klasickej sídliskovej zástavby prináša moderný a svieži architektonický názor. Architektonické vizualizácie objektu bytového domu si môžete pozrieť v galérii projektu.

V akom štádiu sa dnes projekt Vila Magurská nachádza?

Projekt Vila Magurská sa aktuálne nachádza v procese finálneho dolaďovania a zapracovania požiadaviek a pripomienok mestskej časti Bratislava-Nové Mesto pred udelením územného rozhodnutia o umiestnení stavby (jún 2019). Aktuálne komunikujeme s verejnosťou a zástupcami samosprávy a dolaďujeme posledné detaily projektu. Koncom minulého roku projekt získal súhlasné záväzné stanovisko k investičnej činnosti od Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy. Udelením územného rozhodnutia tak projekt získa všetky potrebné vyjadrenia od kompetentných úradov a inštitúcií  pre ďalší posun v jeho realizácii.

Pre hornú časť Kramárov – lokalitu Na Revíne, sa pripravuje stavebná uzávera, ako to vnímate?

Stavebnú uzáveru vnímame ako jeden z nástrojov pre riadenie rozvoja územia, ktorý by však nemal byť prostriedkom iných než územnoplánovacích zámerov. Súčasne musí byť v súlade a v plnej miere rešpektovať platný územný plán mesta a rozhodnutia najvyšších územnoplánovacích orgánov. Projekt Vila Magurská získal ešte koncom minulého roku (2018) od Magistrátu hlavného mesta Bratislava záväzné stanovisko k investičnej činnosti. Dnes sa nachádza v procese zapracovania finálnych pripomienok verejnosti a mestskej časti pred územným rozhodnutím o umiestnení stavby.

Viete o petícii obyvateľov z okolia projektu, ktorí vyjadrili výhrady voči výstavbe bytového domu v podobe, v akej projekt predkladáte. Ako na ňu reagujete?

Od prvých zámerov realizovať projekt, pristupujeme k jeho príprave s empatiou a rešpektom voči ľuďom, ktorí v lokalite žijú. Považujeme za podmienku korektného prístupu, ak ľudia z okolia vedia o projekte čo najviac. Preto sme zrealizovali verejnú prezentáciu projektu a spustili webovú stránku – komunikačnú platformu, na ktorej rozoberáme jednotlivé oblasti projektu a odpovedáme na otázky verejnosti. Napriek tomu sa do petície premietli zavádzajúce a nepresné informácie o projekte. Tie na webovej stránke a priamou komunikáciou s verejnosťou a mestskou časťou uvádzame na pravú mieru. Výhrady, ktoré sa objavili v petícii sú jasne a jednoznačne vyargumentované. To, že sú v súlade s územným plánom mesta posúdili a potvrdili kompetentné orgány a úrady vo svojich súhlasných vyjadreniach k projektu a Magistrát hlavného mesta Bratislava na ich základe vydal v novembri minulého roku (2018) záväzné stanovisko k investičnej činnosti.

 

Pripájame oficiálnu reakciu spoločnosti OPSA s.r.o. na vyjadrenia uvedené v petícii:

V Bratislave, 10. apríl 2019

Vážený pán starosta,

projekt Vila Magurská čaká na vydanie územného rozhodnutia pre umiestnenie stavby Mestskej časti Bratislava-Nové Mesto, na procesný úkon, ktorému predchádzali súhlasné vyjadrenia a potvrdenia od všetkých kompetentných úradov a inštitúcií a ktorý získal koncom minulého roku súhlasné záväzné stanovisko k investičnej činnosti od Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy. Projekt Vila Magurská sme predstavili verejnosti v polovici minulého roku na verejnej prezentácii. Diskutovalo sa o jeho budúcej podobe, o prínosoch pre lokalitu, ale aj o oprávnených obavách obyvateľov, ktorí však nemali k dispozícii dostatok relevantných informácií. Tie, ktoré sa k nim dostali, boli nepresné a chybne interpretované.

Kramáre dnes zápasia s mnohými problémami, ktoré verejnosť často pripisuje developingu. Stáva sa, že sa celý komplex problémov zóny prenáša nekriticky do pripravovaných projektov. Takto vnímame aj petíciu obyvateľov Kramárov, ktorí vyjadrujú nesúhlas s výstavbou bytového domu Vila Magurská. Z tohto dôvodu by sme radi reagovali na nepresné a nepravdivé informácie, ktoré sú jej súčasťou. Chceli by sme sa dotknúť niekoľkých zásadných bodov, ktoré je potrebné vysvetliť z pohľadu územnoplánovacích pravidiel a našich zámerov.

 

1. „Projekt bytového domu je šesťpodlažná stavba“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Toto tvrdenie je v kontexte petície nepresné a môže vyvolať mylnú predstavu, že stavba bude mať šesť nadzemných podlaží. Vila Magurská má dve podzemné, štyri nadzemné a jedno ustupujúce podlažie. Nakoľko sa bude nachádzať vo svahovitom teréne je pohľadová situácia z dvoch hlavných vstupných úrovní rôzna. Ako štvorpodlažná s ustupujúcim podlažím je vnímaná z Rozvodnej ulice. Z Magurskej ulice je z dôvodu čiastočného odkrytia podzemných podlaží pocitovo vnímaná ako šesťpodlažná. Projekt bytového domu je lokalizovaný v lokalite stabilizovaného územia, pre ktoré je podľa aktuálne platného Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy stanovené funkčné využitie pre viacpodlažnú zástavbu s funkciou v území 101. Čo znamená, že pre toto územie je prípustná, resp. žiaduca ako prvá v poradí, výstavba nad 4 nadzemné podlažia. Výstavba pod 4 nadzemné podlažia je prístupná len v obmedzenom rozsahu. Súčasne je potrebné si uvedomiť mierku prevažujúcej zástavby v lokalite, ktorú tvoria 7-11 podlažné budovy sídliskovej zástavby.

2. „Nerešpektuje definíciu stabilizovaného územia“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Stabilizované územie je územie mesta, v ktorom územný plán ponecháva súčasné funkčné využitie a predpokladá mieru stavebných zásahov prevažne formou dostavieb, prístavieb, nadstavieb, prestavieb a novostavieb, pričom sa zásadne nemení charakter stabilizovaného územia. Novostavbou sa v tomto znení myslí, nová stavba so samostatnou prevádzkou, rešpektujúca regulačné prvky funkčnej plochy. Merítkom pre novú výstavbu v stabilizovanom území je najmä charakteristický obraz a proporcie konkrétneho územia, ktoré je nevyhnutné akceptovať, chrániť a rozvíjať. V procese posudzovania projektu sme prezentovali súlad vo všetkých parametroch a predkladali sme ich v podrobných dokumentáciách. Následné vyhodnotenia zo strany úradov a inštitúcií ukázali, že projekt rešpektuje existujúcu zástavbu vo všetkých ukazovateľoch a vnáša do zástavby proporčný súlad bez nežiaducich vplyvov či neúmerného zaťaženia pozemku a okolitého územia.

3. „Mnohonásobné navýšenie objemu stavbou, zahusťovanie“ (tvrdenie uvedené v petícii)

V tomto prípade upozorňujeme na mylnú interpretáciu, ktorá vychádza z porovnania objemov pôvodného domu, nachádzajúceho sa dnes na pozemku a projektovaného objemu bytového domu Vila Magurská. Pôvodný objekt na pozemku nie je v súlade s aktuálnym územným plánom mesta. Tento prístup je chybný a tieto dve veličiny nie sú porovnateľné. Z hľadiska hmotovo-priestorového riešenia umiestnenie bytového domu dotvára existujúcu štruktúru zástavby viacpodlažných bytových domov pozdĺž Rozvodnej ulice, pričom objekt svojou mierkou a hustotou zastavania zodpovedá existujúcej intenzívnej zástavbe v danej lokalite vo všetkých indexoch. Odstup projektu od ostatných okolostojacich budov a objektov spĺňa potrebné urbanistické, architektonické normy, ako aj požiadavky protipožiarnej bezpečnosti, hygienické nariadenia. Posúdenia odbornými oddeleniami Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy potvrdzujú, že dosahované ukazovatele navrhovanej intenzity využitia územia priamo dotknutého novostavbou, zodpovedajú existujúcim intenzitám využitia v celej priľahlej funkčnej ploche.

4. „Slnečný svit na priľahlých pozemkoch“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Naším zámerom je dosiahnutie čo najlepších svetelných benefitov pre projekt Vila Magurská a ponechanie normových svetelných podmienok pre jestvujúce okolité budovy. Uvedené je potvrdené a podrobne preukázané svetelnotechnickým posudkom, ktorý analyzovali nezávislé, odborne kompetentné úrady. Plánovaná stavba svojou polohou, objemom a výškou neovplyvní potrebné vyhovujúce preslnenie a dostatočnú mieru osvetlenia okolitých bytov a vyhovuje požiadavkám vo všetkých kontrolných bodoch, čiže voči všetkým okolostojacim obytným budovám na Magurskej i na Rozvodnej ulici.

5. „Statická doprava v území“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Projekt Vila Magurská vyžaduje pre plánovaných 14 bytov vytvorenie 28 parkovacích miest. Z nich je 15 parkovacích miest umiestnených v podzemnej časti budovy a projekt počíta aj s externými parkovacími stojiskami pred a za budovou. V projekte pripravujeme aj vybudovanie 4 plnohodnotných parkovacích miest aj pre obyvateľov z okolia. Tie poskytnú parkovanie autám, ktoré dnes parkujú proti pravidlám na miestnej komunikácií Rozvodnej ulice pozdĺž murovaného plotu pozemku budúceho projektu. Projekt si kapacitne plne vystačí s parkovacími miestami, ktoré sú umiestnené výhradne na jeho pozemku. Čo znamená, že vozidlá budúcich vlastníkov nebudú zaberať parkovacie miesta v lokalite.

6. „Dynamická doprava v území“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Vieme, že situácia s dynamickou dopravou je v lokalite Kramáre zložitá a každý nový projekt vyvoláva vlnu nevôle, aj preto sme si nechali vypracovať odbornú analýzu priťaženia vyplývajúceho z prírastku vozidiel v území. Ak rátame, že navrhovaný projekt Vila Magurská si vyžaduje vytvorenie 28 parkovacích miest, z pohľadu prírastku jázd vozidiel to bude v rannej špičke v priebehu jednej hodiny – od 7.00 h – do 8.00 h –  predstavovať prejazd 3 vozidiel po Rozvodnej ulici a 8 vozidiel po Magurskej ulici. Z odborných meraní vyplýva, že oproti aktuálnemu stavu prejde po Rozvodnej ulici v špičke za 20 minút len jedno vozidlo naviac a o jedno vozidlo naviac prejde v priebehu 7,5 minúty aj po Magurskej ulici. Odborné posudky to jednoznačne vyhodnotili ako zanedbateľné zaťaženie, neovplyvňujúce prejazdnosť a ani dynamiku dopravy v území.

7. „Negatívny zásah do životného prostredia“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Väčšiu časť plochy pozemku bude tvoriť zeleň v záhradnej, parkovej úprave a vo forme zelených terás a striech. Pri návrhu zeleného konceptu sme volili riešenia, ktoré vytvárajú ucelený ekosystém zodpovedajúci lokalite. Bezprostrednému okoliu, ale aj spádovému územiu, bude naďalej slúžiť estetický a vizuálne príjemný priestor. Jeho súčasťou bude porast stromov, kríkov, rastlín a kvetov a oddychová časť. Do územia budú doplnené druhovo aj hmotovo vhodné dreviny, kríky, plodiace a medonosné byliny.  Dreviny náhradnej výsadby budú z ekologického aj estetického hľadiska kvalitnejšie ako pôvodné, menej vhodné. Výsadba bude celoročne pôsobivá svojou vizuálnou premenlivosťou a okrem estetického obohatenia, prinesie aj zlepšenie lokálnej mikroklímy. Výber druhov sme podriadili podmienkam a limitom prostredia, a preto sme navrhli neinvazívne a nealergénne rastliny. Celkový objem zelene sa kvantitatívne zvýši o 153 ks rôznych druhov drevín, ktoré sme preukázali v časti dokumentácie sadové úpravy a dendrológia, navrhovaná vegetácia. Tak sa významne zvýši kvalita a objem novej výsadby.

8. „Realizácia stavby ohrozí a znehodnotí okolie projektu“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Projekt organizácie výstavby bude vypracovaný a predložený kompetentným úradom v ďalšej fáze procesu, súvisiacej so stavebným konaním. Je prirodzené, že v území, kde sa realizuje stavba, je prítomný istý diskomfort. Naším zámerom však je minimalizovať zaťaženie okolia staveniska a nastaviť jeho realizáciu tak, aby výstavba čo najmenej znižovala kvalitu života. Pre stavebno-obslužnú časť bude vymedzená plocha na pozemku projektu a na stavebno-obslužné procesy vymedzíme len jednu z ulíc, na ktorej zabezpečíme bezpečnú a plynulú premávku dopravných prostriedkov a chodcov. Projekt organizácie výstavby bude detailne rozpracovaný a bude v maximálnej možnej miere eliminovať negatívny dopad na život v lokalite projektu.

9. „Zmena miestnych pomerov“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Je pre nás dôležité, aby bol projekt bytového domu Vila Magurská a priľahlého priestoru prínosom, rovnako pre budúcich vlastníkov, ako aj ľudí, ktorí žijú v blízkom okolí. Citlivo, s dôkladnou znalosťou lokality a v širokom tíme špecialistov sme pracovali na kvalitnom, modernom a pohodlnom bývaní. Súčasne sa chceme stať dobrým a slušným susedom. Našim zámerom je postaviť kvalitný projekt, ktorý zhodnotí našu investíciu a do územia tak prinesie ďalšie benefity aj okolitým nehnuteľnostiam a ich majiteľom. Okrem väčšieho objemu a kvalitnejšej skladby zelene (viď. bod 7), do lokality prinesieme aj zrevitalizovaný verejný priestor Likavskej a Rozvodnej ulice, hodnotnú a esteticky kvalitnú architektúru a ďalšie prvky, ktoré chceme postupne vkomponovať do územia, napr. pitná fontána pre ľudí, vtáctvo a psíkov, exteriérový inventár.

Je pre nás dôležité, aby bol projekt bytového domu Vila Magurská a priľahlého priestoru prínosom, rovnako pre budúcich vlastníkov, ako aj ľudí, ktorí žijú v blízkom okolí. Citlivo, s dôkladnou znalosťou lokality a v širokom tíme špecialistov sme pracovali na kvalitnom, modernom a pohodlnom bývaní. Súčasne sa chceme stať dobrým a slušným susedom. Našim zámerom je postaviť kvalitný projekt, ktorý zhodnotí našu investíciu a do územia tak prinesie ďalšie benefity aj okolitým nehnuteľnostiam a ich majiteľom. Okrem väčšieho objemu a kvalitnejšej skladby zelene (viď. bod 7), do lokality prinesieme aj zrevitalizovaný verejný priestor Likavskej a Rozvodnej ulice, hodnotnú a esteticky kvalitnú architektúru a ďalšie prvky, ktoré chceme postupne vkomponovať do územia, napr. pitná fontána pre ľudí, vtáctvo a psíkov, exteriérový inventár.

Revitalizácia – Likavská ulica

V rámci výstavby bytového domu Vila Magurská chceme zrevitalizovať verejný priestor v úseku Likavskej ulice. Pešia spojnica medzi Magurskou a Rozvodnou ulicou dnes potrebuje upraviť. S návrhom revitalizácie sme oslovili kompetentné úrady mestskej časti. Naším zámerom je spevniť podklad pešieho bulvárika Likavskej ulice, vyrovnať jeho povrchy, osvetliť tento priestor pre bezpečnejší a pohodlnejší prechod verejnosti. Moderné uličné osvetlenie bude inštalované na oporných múroch a oplotení projektu Vila Magurská.

Revitalizácia – Rozvodná ulica

Ako súčasť nášho ústretového prístupu k potrebám ľudí  z okolia sme sa po vyhodnotení celkovej priestorovej a dopravnej situácie v okolí projektu rozhodli vybudovať na Rozvodnej ulici pred budovou projektu Vila Magurská chodník v dĺžke 30 metrov. Ulica tak v tomto úseku získa obojstranný chodník, ktorý tu dnes výrazne chýba. Vybudovaním chodníka zvýšime bezpečnosť a plynulosť pohybu v priestore. Prepojenie oboch ulíc podporí pripravovaný priechod pre chodcov, ktorý na ulici v celej jej dĺžke nie je vyznačený. Okrem bezpečnosti je potrebný aj pre lepšiu a prehľadnejšiu organizáciu pohybu chodcov. Priechod pre chodcov bude bezbariérový. Bezbariérová úprava spočíva v znížení obrubníka na 20 mm. Chodník bude vybavený aj signálnym a varovným pásom pre pohyb nevidiacich a slabozrakých.

Kvalitná architektúra

Architektonické riešenie bytového domu Vila Magurská je elegantné, kultivované a esteticky hodnotné. Harmonizuje s okolitou zástavbou, citlivo a premyslene odkrýva potenciál územia. Kvalita materiálov, dizajnové stvárnenie, nadštandardná úroveň detailov a celkový vizuálny dojem významne zvyšujú kvalitu bezprostredného i širšieho prostredia. Do klasickej sídliskovej zástavby prináša moderný a svieži architektonický názor.

10. „Upozornenie úradov na dôležitosť ich rozhodovania“ (tvrdenie uvedené v petícii)

Túto formuláciu vnímame ako nátlakovú a nekorektnú voči viac ako dvadsiatim úradom a inštitúciám, ktoré vydali súhlasné vyjadrenia k investičnému zámeru projektu bytového domu Vila Magurská. Za každým rozhodnutím stojí kompetentný a zodpovedný tím ľudí, projekt prešiel viacstupňovým posudzovaním a detailnou kontrolou všetkých parametrov s vyhodnotením dopadov a v duchu platných zákonov a nariadení. Magistrát hlavného mesta SR Bratislavy po dôkladnom posúdení vydal koncom minulého roku (2018) súhlasné záväzné stanovisko k investičnej činnosti projektu. V ňom jednotlivé odborné oddelenia magistrátu a hlavná architektka mesta podrobne posúdili predmetný investičný zámer z hľadiska jeho súladu s aktuálne platným územným plánom hlavného mesta SR Bratislavy a stanovili podmienky a odporúčania pre jeho realizáciu.

 

Vážený pán starosta,

od prvých zámerov realizovať projekt Vila Magurská pristupujeme k jeho príprave s empatiou a rešpektom, hlavne voči ľuďom, ktorí v lokalite žijú. Náš prístup potvrdzuje aj projekt parkovacieho domu Kramáre na rohu ulíc Limbová a Vlárska. Zámer vybudovať ho, bol tiež naším vkladom do skvalitnenia života v území, výsledkom našich investičných zámerov, ktoré sme sfinalizovali v diskusií s mestskou časťou, a súčasne reakciou na naliehavé potreby lokality. Priniesli sme tak Kramárčanom a návštevníkom nemocničných zariadení 84 štandardných parkovacích miest, vybudovali chodník okolo parkovacieho domu a priechod pre chodcov cez Vlársku ulicu, ktorá bola bez neho reálnou i mentálnou prekážkou rozdeľujúcou územie.

 

Vážený pán starosta,

veríme tomu, že je prospešné nielen pre investora, ale aj pre mesto či mestskú časť, ak sú o developerskom zámere informovaní aj ľudia z okolia projektov, čo zatiaľ nie je štandardom. Komunikácia nie je dostatočná a veľakrát sa stane, že sa verejnosť dozvie o projekte až pri stavebnom ruchu v okolí. My však považujeme za podmienku korektného prístupu a lepšieho zhodnotenia projektu, ak ľudia z okolia vedia o projekte čo najviac, pretože chceme integrovať nový projekt do okolia nielen fyzicky, ale prepojiť ho aj mentálne a tiež s pozitívnou emóciou. Rovnako sme presvedčení o tom,  že komunikácia musí byť korektná aj zo strany verejnosti, či jej zástupcov. Preto Vám predkladáme uvedené argumenty. Odbornú časť, zákonnosť a súlad s nariadeniami a územnoplánovacimi normami projektu posúdili kompetentné orgány a úrady vo svojich vyjadreniach. My dnes apelujeme na to, aby sme sa opierali vždy o fakty, počúvali sa navzájom a boli otvorení najmä konštruktívnemu dialógu. Len tak sa nám podarí rozvíjať územia dobrými projektami.

S úctou

Ing. Boris Deglovič

konateľ
OPSA s.r.o.

Spoločnosť OPSA sa spája s výstavbou parkovacieho domu na rohu ulíc Limbová a Vlárska. Je to váš projekt?

Áno, projekt priniesla naša investičná spoločnosť. Zámer vybudovať ho, bol tiež naším vkladom do skvalitnenia života v území, výsledkom našich investičných zámerov, ktoré sme sfinalizovali v diskusií s mestskou časťou, a súčasne reakciou na naliehavé potreby lokality. Priniesli sme tak Kramárčanom a návštevníkom nemocničných zariadení 79 štandardných parkovacích miest, vybudovali chodník okolo parkovacieho domu a priechod pre chodcov cez Vlársku ulicu, ktorá bola bez neho reálnou i mentálnou prekážkou rozdeľujúcou územie. Výstavbu realizovala spoločnosť Bohdal s.r.o., ktorá je aj súčasným majiteľom parkovacieho domu.

Kde sa môžem prihlásiť na odber Newslettra a ako môžem položiť otázku?

Ak máte záujem o newsletter projektu Vila Magurská stačí vyplniť formulár na jednej z podstránok tohto webu, zaradíme vás do databázy odberateľov a raz mesačne vám budeme posielať novinky týkajúce sa projektu. Ak hľadáte odpovede na otázky, ktoré ste nenašli na tejto web stránke a v Newslettri, prosím, napíšte nám. Pre možnosť posielania otázok máme vytvorení jednoduchý kontaktný formulár. Na vaše otázky vám radi odpovieme.

Prečo ste sa rozhodli pre úpravu projektu?

Pri rozhodnutí sme brali do úvahy niekoľko faktorov. Projekt bytového domu Vila Magurská má ambíciu byť vzorom a príkladom v uvažovaní a prístupe k tvorbe projektov. Hlavným kritériom pri jeho vytváraní bol človek – ľudská mierka pri návrhoch a posudzovaní jednotlivých parametrov projektu. Od podania žiadosti o vydanie územného rozhodnutia uplynul viac ako rok.  Aj v čase, kedy kompetentné úrady  vydávali súhlasné vyjadrenia a povolenia k investičnej činnosti pôvodnému projektu, sme prejavili ústretovosť a dobrú vôľu a rokovali sme s mestskou časťou a verejnosťou o prípadných ústretových úpravách projektu. Na každom zo stretnutí sme pozorne počúvali ako projekt vníma verejnosť a mestská časť a napriek pozitívnemu posúdeniu pôvodného projektu zo strany všetkých kompetentných úradov, sme sa rozhodli znížiť stavbu o jedno podlažie.

Aké zmeny nastanú v projekte, pôjde aj o zmenšenie podlažnej plochy bytového domu?

Na základe dlhodobých rozhovorov a diskusií s účastníkmi konania sme sa rozhodli, že aj napriek súladu projektu s územným plánom mesta a existencií súhlasného stanoviska k investičnej činnosti zo strany magistrátu, znížiť projekt bytového domu Vila Magurská o jedno podlažie. Zo štyroch nadzemných podlaží a jedného ustúpeného podlažia v pôvodnom návrhu, upravujeme projekt na tri nadzemné podlažia s jedným ustúpeným podlažím. Úpravami projektu sa počet bytových jednotiek zníži zo štrnásť na jedenásť bytov. Aktuálne úpravy projektu považujeme za definitívne. Náš dobrovoľný ústupok sme však pripravení zrealizovať len za podmienok dodržania a akceptovania právnych a územnoplánovacích nariadení zo strany všetkých účastníkov konania.

O koľko bytových jednotiek menej bude mať projekt po znížení o jedno podlažie?

Znížením projektu o jedno podlažie sa zníži aj počet bytových jednotiek z pôvodných štrnásť bytov na jedenásť bytov. Zmenou projektu sa súčasne zníži celková úžitková plocha objektu o takmer 500 m2.

Keď bude v bytovom dome menej bytov, koľko parkovacích miest bude k dispozícii pre verejné parkovanie?

Počet parkovacích miest, napriek zníženiu počtu bytov v súvislosti so znížením projektu o jedno podlažie, nemeníme. Projekt Vila Magurská vybuduje pre plánovaných 11 bytov 29 parkovacích miest. Z toho 15 parkovacích miest bude umiestnených v podzemnej časti budovy a 14 bude slúžiť na externé parkovanie. Na Magurskej ulici bude 7 parkovacích miest a na Rozvodnej ulici 7 parkovacích miest. V stanovisku týkajúcom sa zámeru výstavby projektu Vila Magurská, v ktorom sme vedenie mestskej časti Bratislava-Nové Mesto oficiálne informovali o zmene projektu, sme sa zaviazali, že pre potreby verejnosti vybudujeme na Rozvodnej ulici  4 normové parkovacie miesta. Dnes sa na nej parkuje nekorektne, parametre existujúcich parkovacích státí nezodpovedajú platným normám. Platí, že po kolaudácii stavby 4 novovybudované parkovacie miesta darujeme mestskej časti. Aj napriek skutočnosti, že budú parkovacie miesta vybudované na našom pozemku, budú odovzdané do užívania verejnosti.

Naruší objekt bytového domu kvalitu bývania v priľahlých domoch na Magurskej ulici z hľadiska svetelnosti?

Je vypočítané, a potvrdzuje to podrobný svetelnotechnický posudok vypracovaný nezávislým odborným subjektom, že z hľadiska posúdenia preslnenia objektov na Magurskej ulici ale aj v okolí nemôže plánovaná novostavba narušiť kvalitu bývania v susedných objektoch. Hlavným dôvodom je fakt, že objekt našej novostavby je umiestnený severnejšie ako objekty na Magurskej ulici v blízkosti projektu Vila Magurská. Projekt bol z hľadiska svetelnotechnických dopadov dôsledne posúdený zodpovedným projektantom a následne odsúhlasený Regionálnym úradom verejného zdravotníctva a spĺňa všetky platné normy. Na základe uvedených skutočností tak máme z hľadiska svetelnotechnických pomerov právny nárok využiť svoj pozemok na realizáciu tohto zámeru. Dokonca tým, že dobrovoľne súhlasíme so znížením projektu o jedno podlažie, sú jednoznačne vplyvy na okolie ešte viac pozitívnejšie. Svetelnotechnický posudok sme aj po verejnej prezentácii projektu na vyžiadanie poskytovali verejnosti a občanom z blízkeho okolia, aby mali možnosť si posudok preštudovať.

Súčasná šírka komunikácie na Magurskej ul. pod objektom Vila Magurská je 3 m, po výstavbe podľa aktuálneho projektu to bude znamenať komplikácie pri vjazde a výjazde z garáže bytového domu. Čo s tým chcete robiť?

Informácia o šírke komunikácie nie je správna. V časti Magurskej ulice pod budúcou novostavbu sa šírka komunikácie pohybuje v rozpätí medzi 4,20 až 5 m. V tejto časti sme výjazd projektovali tak, aby bol výjazd i vjazd do podlažnej garáže absolútne pohodlný a bezpečný a v normovaných vzdialenostiach.  Na úkor nášho pozemku sme dopravnú situáciu v jeho šírke riešili aj výhybňou pre automobily. Tým prispievame k riešeniu existujúcej dopravnej situácie v časti Magurskej ulice, ktorú ani priamo svojím zámerom neovplyvňujeme. Spomenutá šírka ulice cca 3,30 m je v časti Magurskej ulice, ktorá sa nachádza až za projektom našej novostavby.